Omul de afaceri Octavian Harșian luptă în instanță să recupereze două terenuri pe care le-a plătit acum 20 de ani! Vânzătoarea a decedat înainte de a obține titlurile de proprietate, iar moștenitorul acesteia refuză să recunoască înțelegerea

Promisiunea de vânzare a fost încheiată în septembrie 2005 și viza două terenuri cu o suprafață totală de 12,84 ha, atât cât știa femeia că ar trebui să îi fie reconstituit de comisia locală din Dumitra, teren care aparținuse cândva tatălui ei. Pentru această suprafață totală, Octavian Harșian a plătit la acea vreme, fără să stea pe gânduri, 30.000 lei. Patru ani mai târziu, respectiv în 2009, femeia decedează, bunurile acesteia fiind moștenite de unul dintre cei trei copii ai săi (ceilalți doi au renunțat la moștenire).În 2017, administrația locală din Dumitra emite pe numele femeii două titluri de proprietate, dintre care unul viza cele două suprafețe de teren cumpărate de Octavian Harșianu în 2005, care s-au dovedit a avea o suprafață de puțin peste 8 ha și nu de aproape 13 ha, respectiv unul de 4,14 ha, iar celălalt de 4,18 ha.Cum fiul vânzătoarei nu a mai vrut să renunțe la terenuri, deși din 2005 încoace impozitul cuvenit pentru acestea a fost plătit de către Octavian Harșian, se ajunge la instanță, unde, în 2021, omul de afaceri solicită obligarea pârâtului, în calitate de moștenitor al promitentului vânzător să dea act apt de întabulare, iar în caz de refuz să se pronunțe o hotărâre care să țină loc de act apt pentru întabulare, pentru cele două suprafețe.Judecătoria Năsăud nu i-a dat dreptate omului de afaceriDupă doi ani de judecată, perioadă în care s-a efectuat și o expertiză judiciară, Judecătoria Năsăud respinge cererea depusă de Octavian Harșian, susținând că în cauză nu sunt întrunite toate condițiile de fond şi de formă necesare pentru validitatea antecontractului de vânzare-cumpărare cât şi în ceea ce privește efectele actului juridic şi executarea obligațiilor asumate de către părți.Astfel, Judecătoria Năsăud, deși reține că omul de afaceri a plătit prețul pentru suprafețele respective de teren, susține că în cuprinsul convenției acestea nu sunt suficient individualizate, nefiind indicat amplasamentul, vecinătățile, şi localitatea unde s-ar afla terenurile respective. Mai mult, instanța spune că reclamantul nu a făcut dovada refuzului defunctei, şi nici a moștenitorilor acesteia de a se prezenta la notar în vederea încheierii actului de vânzare-cumpărare în formă autentică.Tribunalul BN spune că înțelegerea încheiată acum două decenii e perfect valabilăOctavian Harșian atacă sentința Judecătoriei Năsăud cu apel, astfel că dosarul se mută, în decembrie 2023, la Tribunalul Bistrița-Năsăud, care după alți doi ani de judecată pronunță o hotărâre în favoarea omului de afaceri, întrucât antecontractul de vânzare depus la dosar îndeplineşte toate cerinţele de valabilitate. Ba mai mult, în același document, se arată că moștenitorul vânzătoarei și-a exprimat refuzul de a transmite reclamantului terenurile, chiar în fața judecătorului de la Năsăud, deși în motivare instanța de fond susține contrariul.“Contrar primei instanţe, tribunalul reţine că obiectul promisiunii este determinabil, acesta fiind reprezentat de terenul în suprafaţă totală de 124.800 mp ce urma să fie reconstituit promitentei vânzătoare. Coroborând menţiunile din cuprinsul promisiunii de vânzare cumpărare cu suprafeţele de teren înscrise în titlurile de proprietate emise pe numele defunctei, tribunalul reţine că promisiunea încheiată între părţi se referă la toate terenurile înscrise în titlurile de proprietate nr. 575724/2017 şi nr. 575586/2017, terenuri individualizate în cuprinsul actului de proprietate.Titlul de proprietate s-a emis după decesul promitentei vânzătoare, astfel că nu se mai poate pune problema unei dovezi a refuzului acesteia de a se prezenta la notar în vederea încheierii actului autentic, desigur ulterior dobândirii calităţii de proprietar. Prezent în instanţă la termenul de judecată din data de 14.09.2021 (f. 33 din dosarul primei instanţe) pârâtul P.S. nu a fost de acord cu validarea promisiunii, optând pentru o restituire a preţului plătit, invocând o înţelegere realizată de reclamant cu defuncta, materializată în scris, depusă în apel. (…)Pentru admisibilitatea acţiunii în pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare se cer îndeplinite cumulativ următoarele condiţii, îndeplinite în cauză:1. existenţa unui antecontract valabil încheiat;2. dovedirea lui în condiţiile dreptului comun;3. refuzul uneia dintre părţi de a autentifica actul de înstrăinare;4. îndeplinirea de către partea care acţionează a propriilor obligaţii asumate prin antecontract;5. inexistenţa vreunei incapacități a promitentului cumpărător de a dobândi acel bun la data pronunţării hotărârii;6. calitatea de proprietar actual al promitentului vânzător.Antecontractul de vânzare depus la dosar îndeplineşte toate cerinţele de valabilitate.Pârâtul P.S. nu a fost de acord cu încheierea actului în formă autentică, opunându-se admiterii acţiunii atât în faţa primei instanţe, cât şi în apel, prin întâmpinarea depusă la dosar.Ulterior pronunţării hotărârii primei instanţe, la data de 17.01.2024 s-a emis certificatul de moştenitor suplimentar, prin care au fost incluse în masa succesorală a defunctei promitente vânzătoare terenurile obiect al prezentului litigiu (f. 30 dosar apel). Masa succesorală a revenit pârâtului P.S., ceilalţi moştenitori renunţând la moştenire, conform declaraţiilor nr. 1508/2009 şi nr. 1509/2009, valabile până la o eventuală constatare a falsului. (…)Acest certificat de moştenitor este valabil până la anularea sau constatarea nulităţii sale printr-o hotărâre judecătorească definitivă.În urma suplimentării masei succesorale dreptul de proprietate asupra terenurilor în litigiu a fost înscris pe numele pârâtului intimat P.S. (f. 32, 35 dosar apel).Preluând activul succesoral, pârâtul a preluat şi obligaţiile defunctei, inclusiv pe cea asumată de aceasta prin încheierea promisiunii de vânzare cu reclamantul. Chiar dacă reclamantul nu a notificat pârâtul pentru a se prezenta la notar în vederea încheierii actului în formă autentică, întrucât condiţiile de admisibilitate ale acţiunii se analizează la data pronunţării hotărârii, la acest moment există refuzul pârâtului dedus din cuprinsul apărărilor formulate în apel. Declaraţia angajament depusă la dosar, autentificată sub nr. 3223/2005 nu împiedică validarea promisiunii.Aşa cum rezultă din conţinutul acesteia, reclamantul s-a obligat ca după intabularea suprafeţei de 128.400 mp şi a promisiunii de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. 3203/2005 să vândă defunctei P.H. suprafaţa de 20.000 mp pentru care preţul a fost achitat (f. 29 dosar apel).Rezultă aşadar că obligaţia asumată de reclamant nu modifică obiectul promisiunii încheiate cu defuncta, aşa cum eronat susţine intimatul P.S., ci ia naştere numai după validarea promisiunii încheiate şi înscrierea dreptului de proprietate în favoarea reclamantului. (…)În cauză, au fost determinate coordonatele concrete în spaţiu ale bunului în litigiu, individualizarea exactă a acestuia, conform raportului de expertiză depus la dosar (f. 56 din dosarul primei instanţe, f. 89 dosar apel).Potrivit lucrării de expertiză tehnică efectuată în cauză (f. 56 din dosarul primei instanţe), suprafaţa de 41400 mp este înscrisă în titlul de proprietate nr. 575586/2017, în tarlaua 51/1, parcela 3/1, se află în extravilanul comunei Dumitra, având categoria de folosinţă vie, nr. cadastral 28738. Terenul de 41.800 mp este situat în intravilanul localităţii, identificându-se în titlul de proprietate nr. 575586/2017 în tarlaua 50/1 parcela 1, având categoria de folosinţă livadă, nr. cadastral 28734 (f. 89 dosar apel).Rezultă aşadar că în cauză nu există niciun impediment pentru pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care ţine loc de contract de vânzare, motiv pentru care în baza considerentelor relevate şi a textelor legale reţinute, făcând aplicarea art. 480 alin. (2) C.proc.civ., tribunalul va admite apelul declarat de reclamant, va schimba în parte hotărârea atacată în sensul că va admite acţiunea civilă restrânsă de reclamant în contradictoriu cu pârâtul P.S. şi în consecinţă va valida promisiunea de vânzare autentificată sub nr. 3203/2005 la Biroul Notarului Public V.M., încheiată la data de 5.09.2005 între reclamant şi defuncta P.H., având ca obiect terenul de 41.400 mp înscris în titlul de proprietate nr. 575586/2017, în tarlaua 51/1, parcela 3/1, situat în extravilanul comunei Dumitra, având categoria de folosinţă vie, nr. cadastral 28738 şi terenul în suprafaţă de 41.800 mp, înscris în acelaşi titlu de proprietate, în tarlaua 50/1 parcela 1, având categoria de folosinţă livadă, situat în intravilanul localităţii, nr. cadastral 28734 şi preţul de 30.000 lei achitat integral; va dispune ca prezenta sentinţă să ţinând loc de act autentic de vânzare; va dispune înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate al reclamantului, cu titlu de cumpărare, asupra terenurilor în suprafaţă de 41400 mp şi de 41800 mp, conform propunerilor din tabelele de mişcare parcelară şi schiţele anexă la raportul de expertiză întocmit în primă instanţă şi în apel (f. 58, 59 din dosarul primei instanţe, f. 91, 92 dosar apel), care fac parte integrantă din prezenta hotărâre”, se arată în motivarea sentinței pronunțată în decembrie anul trecut de Tribunalului Bistrița-Năsăud.Nici această hotărâre nu este definitivă, astfel că pârâtul a formulat recurs, dosarul fiind înregistrat deja pe rolul Curții de Apel Cluj. Deocamdată, instanța nu a stabilit un prim termen în cauză.